Is een huis in het buitenland kopen een slimme investering?
|
"Wees realistisch en ga door", zegt vastgoedbeleggingsstrateeg Pol Robert Tansens, in een discussie over welke rendementen en risico's je kunt verwachten bij het kopen van vastgoed in Europa.Na een periode van vastgoed- en economische crisis is de Europese vastgoedmarkt de afgelopen jaren sterk geweest. Internationale beleggers zijn nog steeds optimistisch over de vooruitzichten, waardoor verschillende Europese vastgoedmarkten in 2019 verder zullen groeien. Zelfs in het Verenigd Koninkrijk blijven grote steden zoals Londen en Birmingham, ondanks veel post-Brexit onzekerheid, op een stijgend traject. Maar hoe aantrekkelijk is het kopen van vastgoed in Europa voor beleggers? En, nog belangrijker, kunnen beleggers in het huidige klimaat een goed rendement verwachten op hun vastgoedinvesteringen? |
 |
Als hoofd van de Real Estate Investment Strategy bij BNP Paribas Fortis heeft Pol Robert Tansens expertise op het gebied van vermogensbeheer. Hij deelt zijn inzichten in de belangrijkste Europese vastgoedtrends; plus de vooruitzichten die internationale kopers kunnen verwachten als ze ervoor kiezen om in vastgoed in Europa te investeren.
Waarom trekken vastgoedinvesteerders nog steeds massaal naar Europa?
Nog maar een paar jaar geleden voorspelde iedereen het einde van Europa, vooral het einde van continentaal Europa. Maar we hebben nog steeds stijgende vastgoedprijzen gezien omdat investeerders naar de markten toestromen; Berlijn, Lissabon, Dublin, Rotterdam en Zagreb behoren tot de Europese steden die hoge groeiniveaus ervaren.
De vastgoedmarkten in Europa, of het nu gaat om commercieel of residentieel vastgoed, zijn echter zeer duur. Aangezien de crisissen hoog zijn en de vastgoedactiva tegen ongelooflijk lage rendementen worden verhandeld, maakt dit de onderliggende waarde van vastgoed zeer hoog. Hoe is het dan mogelijk dat een continent dat een bescheiden economische groei kent met een nog steeds lage inflatie - hoewel het langzaam beter gaat - wereldwijde investeerders blijft aantrekken?
Het antwoord is eenvoudig: het heeft allemaal te maken met het monetaire beleid van de Europese Centrale Bank (ECB), en dat heeft niets te maken met onroerend goed. De ECB voert een ruim monetair beleid door de rentetarieven kunstmatig laag te houden; op 25 juli 2019 heeft zij besloten de rentetarieven ongewijzigd te laten op 0,00%, 0,25% en -0,40% zolang dat nodig is. Beleggers zien daarom geen andere mogelijkheid dan te beleggen in onroerend goed. Aandelen kopen kan te riskant zijn omdat ze volatiel zijn, en obligaties zijn duur omdat de rendementen nog steeds rond een zeer laag niveau schommelen.
De realiteit van vastgoedinvesteringen in Europa
Ook al is het duur en zijn de rendementen niet hoog, toch biedt vastgoed een cash yield of een netto huurrendement van enkele procenten; een hoog rendement vergeleken met de nulrente die op andere activa wordt geboden. Maar in zekere zin is het ook gevaarlijk dat de vastgoedprijzen worden ondersteund door dit monetaire beleid van de ECB.
De realiteit is dat sommige opkomende markten in de problemen zitten met dalende groeicijfers, onrust, lagere grondstofprijzen en volatiliteit van de valuta's. Rijke beleggers uit opkomende markten wenden zich tot Europa omdat ze vanwege dergelijke problemen moesten diversifiëren. Voor een continent dat tien jaar geleden nog een complete afschrijving was voor beleggers, investeren diezelfde beleggers nu in Europa.
Alles wat we hebben voorspeld is precies het tegenovergestelde. Er zijn vastgoedmarkten die het over het algemeen goed doen met veel internationale kapitaalstromen. In wezen staat vastgoed gelijk aan een gedekte obligatie, vooral als je koopt op de eersteklas vastgoedmarkten in Duitsland, bijvoorbeeld. Maar overal in Europa heeft u nog steeds het potentieel voor een betere economie en een hogere inflatie die uw investering positief beïnvloeden. Dit is de belangrijkste reden waarom vastgoed in continentaal Europa en herstellende markten het zo goed heeft gedaan.